“전역을 앞둔 50대 초반 영관장교입니다. 대학 입시를 앞둔 아이들이 있어 전학도 할 수 없는 상황이고, 군관사는 전역 후 최대 3개월 이내에 비워야 하는 상황입니다.
매매는 물론 전세, 월세도 너무 비싸고 주택을 매입할 수도 없는 상황에서 전세 및 월세 물량도 없어 가장으로서 걱정이 많네요. 게다가 ‘연 소득 대비 연 원리금 상환액’인 총 부채 원리금 상환 비율, DSR이 40%를 넘으면 대출이 차단되는 규제가 2020년 11월 30일부터 적용되어 1억 원 이상 신용대출이 어려워진 상태입니다.
장기복무 제대군인을 위한 아파트 청약제도나 특별공급이 있다고 하는데 전역한 후에도 신청할 수 있는 것인지 알고 싶고, 제가 제대군인 주택 우선 공급지원 대상자에 해당하는지 자격요건을 알고 싶습니다. 또 주택구입 및 임차 시에 대부를 받고 싶은데 대부지원대상 요건은 어떻게 되는지 궁금하고, 주택임차대부 한도액, 연이율, 원리금 상환에 대한 내용과 지원절차 및 구비서류 등 구체적인 내용을 알고 싶습니다.”

군인은 자격요건이 맞으면 신규 아파트를 우선 분양받을 수 있는 특별공급 제도가 마련되어 있습니다. 특별공급은 다자녀, 신혼부부, 기관추천, 노부모 부양 등 정책적 배려가 필요한 사회계층이 먼저 분양받을 수 있도록 지원해 주는 제도입니다. 제대군인이 신청 가능한 특별공급은 기관추천에 해당합니다. 기관추천 특별공급은 국민주택과 민영주택 분양 물량의 10%가 배정되며 분양받을 수 있는 면적은 전용면적 85㎡ 이하로 통상 34평형 이하 아파트가 해당 됩니다.

특별공급을 신청하기 위해서는 청약자격 조건을 충족해야 합니다. 첫 번째는 주민등록등본 상 세대 구성원 모두 무주택이어야 합니다. 두 번째는 가입 후 최소 6개월 이상이 경과해야 하고 지역별로 정해진 금액(표1) 이상이 예치되어 있어야 합니다. 세 번째는 해당 기관의 추천을 받아야 합니다.

기관추천은 최소 10년 이상의 복무를 마치고 제대군인으로 등록되어 있다면 거주지 관할 보훈(지)청에 신청할 수 있습니다. 매년 초 특별공급 신청을 위한 기관추천 접수가 진행되며 수시 접수도 가능합니다. 기관추천을 받고 난 후에는 반드시 해당 아파트의 특별공급 청약일에 한국감정원이 운영하는 ‘청약홈’ 사이트에서 특별공급 신청을 별도로 해야 합니다. 만약 ‘청약홈’ 사이트에서 신청을 하지 않으면 추천은 무효가 되고, 당첨은 되지 않으므로 유의하셔야 합니다.

당첨이 확정된 이후에는 계약 절차가 진행됩니다. 일반적으로 계약금은 분양가의 10% 수준이지만 15% 또는 20%인 경우도 있습니다.

중도금 대출은 규제지역이 아닌 경우 분양가의 60% 수준에서 대출이 가능합니다. 반면 선호도가 높은 서울 수도권 및 지방 광역시와 같은 규제지역에서는 분양가가 9억 원을 넘지 않아야 중도금 대출을 40~50% 수준에서 받을 수 있습니다. 국가보훈처에서도 분양 아파트를 담보로 2%대 금리조건으로 지역에 따라 3,000만 원에서 최대 6,000만 원까지 대출 지원이 가능하니 관할 보훈(지)청에 문의하시면 됩니다.

최근 아파트 분양 시장은 당첨만 되면 높은 시세차익이 기대되어 과열 양상을 보이고 있습니다. 이러한 부작용을 최소화하기 위해 당첨된 날로부터 최대 10년 범위 내 중간에 팔 수 없도록 전매를 제한하고 아파트 청약 재당첨 제한 등의 규정이 적용되기도 합니다.

주택을 매수하지 않고 전세(임대차)를 구하시는 경우 소득이 있다면 전세자금대출을 활용하실 수 있습니다. 대부분의 시중은행에서 보증기관(표2)으로부터 보증서를 발급받아 취급하고 있습니다. 각 보증기관별로 전세자금대출 보증한도 및 대출 조건이 다르므로 가까운 시중은행에 문의하시면 손쉽게 안내받으실 수 있습니다.