사무실·상가 임대 안전하게 하기

임대차 계약 전에 등기부등본 외 건축물대장도 모두 확인하여 용도지역, 지구, 구역을 확인해 희망 업종과 해당 건물이 적합한지 검토해야 한다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 2부터 별표 25까지를 보면 각 용도지역별 가능한 건축물의 종류를 확인할 수 있고, 「건축법 시행령」 별표 1에서는 건축물별 가능한 영업종류를 확인할 수 있다. 불확실하다면 관할구청에서 미리 확인 받는 것이 좋다.

오래된 건물의 경우 미리 대장과 등기부의 기재 내용이 일치하는지 확인하고, 가능하면 건축주 협조를 통해 도면을 발급받아 실제와 일치여부를 확인하는 것이 좋다. 계약 체결 전이라 해도 임대인의 동의를 얻어 관할 세무서장에게 대상 상가건물의 현재 임차인의 보증금 및 차임과 임대차기간 등이 기재된 ‘상가건물 임대차현황서’를 발급받을 수 있고, 현재 임차인의 상가도면도 발급받을 수 있다. 등기부의 갑구에 가등기나 가압류·가처분 등기가 있는지 혹은 을구에 근저당권 등 선순위권자가 있는지도 반드시 확인해야 한다. 잔금을 치렀으면 입주 및 사업자등록한 다음날부터 대항력이 생겨 임차권을 보호받고, 확정일자를 받으면 그 날짜를 기준으로 보증금을 우선 변제받을 수 있으므로 신속히 움직여야 한다.

사업자등록, 생각지도 못한 문제들

첫 사업자등록 시에는 영업 시작 전에도 등록부터 할 수 있는데, 간혹 사업자등록보다 영업을 먼저 시작하는 경우도 있다. 그런데 사업 시작 후 20일 이내에 사업자등록을 하지 않은 경우 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 공급가액 합계액의 1%가 가산세로 부과된다(부가가치세법 제60조 제1항 제1호). 사업자 명의 역시 함부로 생각할 것이 아니다. 타인 명의로 등록할 경우 사업 개시일부터 실제 사업을 하는 것으로 확인되는 날의 직전일까지의 공급가액 합계액의 1%가 가산세로 부과된다(부가가치세법 제60조 제1항 제2호).

일반적으로 사업자등록은 국세청의 홈택스 페이지를 통해 쉽게 할 수 있지만, 사업자등록 시 입력할 상호가 문제다. 이 상호는 쉽게 말해 회사의 이름이고, 회사의 제품이름인 상표와는 다르다(상법 제18조, 상표법 제2조 제1항 제1호). 개인사업자의 경우 상호와 상표가 사실상 동일하게 사용되기도 하는데, 상호 및 상표 모두 미리 준비를 해두지 않을 경우 나중에 다른 사업자와의 문제가 발생할 수 있다.

상호를 도용당하지 않도록 하려면 상호등기를 하는 것이 가장 확실하다. 등기를 해두면 등기한 행정구역 내에선 타인이 동종영업에 동일상호로 등기할 수 없고(상법 제22조), 이를 위반한 경우 법적 조치를 취하기 쉽다. 상호 부정사용 시 과태료 200만 원 역시 부과되며(상법 제28조), 손해배상도 청구할 수 있다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 미리 등기된 상호를 찾아볼 수 있다.

상표를 보호받으려면 상표법에 따른 등록을 해야 하는데, 먼저 등록을 한 자에게 독점권이 있다. 그 요건과 절차가 까다로우므로 전문적인 상담을 받아 진행해야 한다(상표법 제33조, 제34조, 제38조 등). 특허청의 특허정보검색서비스(kipris.or.kr)에서 미리 등록된 상표를 알아볼 수 있다.

스타트업도 근로기준법 주의해야

흔히들 잘못 알고 있는 것이 근로기준법은 5인 미만 사업장에 적용되지 않는다는 것이다. 그러나 상시 4인 이하의 근로자만이 있는 사업장이라도 근로기준법 일부 규정이 적용된다(근로기준법 제11조 제2항). 근로계약서 작성 의무(같은 법 제17조), 근로계약 불이행에 대한 손해배상 약정 금지(같은 법 제20조), 30일 전 해고예고 미준수 시 해고예고수당 지급(같은 법 제26조), 휴게시간과 휴일 보장(같은 법 제54조, 제55조 제1항), 재해보상 등(같은 법 제78조 내지 제92조)이 모두 적용된다. 출산 및 육아휴가와 퇴직금 지급의무와 최저임금지급도 적용된다. 근로기준법 위반 시 처벌규정도 마찬가지로 적용되므로 근로계약을 체결할 때 위 기준에 위반되지 않는지 상세히 검토해야 한다. 5인 이상으로 전환 시 가장 문제되는 점은 부당해고 금지 문제이므로 특히 이 부분에 유의하자.